Untermietvertrag

Grundsätzliches zum Untermietvertrag und seinen Beteiligten

Die Untermiete im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 540 BGB) regelt die Weitervermietung einer Mietsache, z.B. einer Mietwohnung, durch den Mieter an eine weitere Person. Die Person, welche die Mietsache weitervermietet bezeichnet man dabei als Hauptmieter, wohingegen die weitere “neue” Person als Untermieter bezeichnet wird. Der eigentliche Vermieter hingegen wird grundsätzlich nicht Vertragspartei des Untermietverhältnisses. Das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter mit seinen Vertragsbestandteilen, wie z.B. Erbringung der Mietkaution oder Mietbürgschaft etc., besteht jedoch unbeschadet des Untermietvertrags fort.

Ein Untermietvertrag erfordert die Genehmigung durch den Vermieter, sofern eine solche nicht bereits im Wohnungsmietvertrag entsprechend geregelt wurde. Untervermietet werden kann auch nur ein Teil der Mietsache, zum Beispiel ein bestimmtes Stockwerk eines Hauses oder ein bestimmtes Zimmer in einer WG.

Zustimmungserfordernis des VermietersUntermietvertrag

Sofern der Mieter ohne vorherige Zustimmung die Mietsache ohne Kenntnis des Vermieters untervermietet, handelt der Mieter rechtswidrig. Auch soweit der Vermieter einer speziellen Untervermietung zugestimmt hat, so berechtigt dies den Mieter nicht zu weiteren, eigenständigen Untervermietungen. Der Bundesgerichtshof hat insoweit festgestellt, dass eine Einwilligung des Vermieters nur für den Einzelfall gilt. Verletzt der Mieter die Einholung der Einwilligung, kann dies den Vermieter gemäß § 543 BGB  nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigen. Der Vermieter seinerseits darf die Zustimmung zu Untervermietung nicht zu Unrecht verweigern und hat dem Mieter ggf. seine Gründe für eine Verweigerung mitzuteilen. So darf der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung beispielsweise verweigern wenn die Aufnahme einer weiteren Person zu einer Überbelegung der Mietsache führen würde, oder wenn von der zur Untermiete vorgeschlagenen Person konkrete Verstöße gegen die Hausordnung oder den Mietvertrag zu erwarten sind.

Aus Mietersicht sollte man dem Vermieter vernünftige und schlüssige Argumente für die angestrebte Untervermietung schriftlich darlegen können. Sofern der Vermieter einem berechtigten Untermietsverlangen seine Zustimmung zu Unrecht verweigert, kann der Mieter mittels der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen oder seinem Anspruch auf Untervermietung auf gerichtlichem Wege durchsetzen.

Ein Untermietvertrag birgt für den Mieter aber auch gewisse Risiken. Der Mieter haftet nämlich dem gegenüber Vermieter grundsätzlich für Schäden, auch für die, die der Untermieter an der Mietsache verursacht, weswegen es anzuraten ist eine Mietkaution einzubehalten um sich über etwaige vom Untermieter verursachte Schäden abzusichern.

Schriftlicher Untermietvertrag als Schlüssel zum Erfolg

Grundsätzlich kein ein Untermietvertrag zwar auch mündlich zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen werden. Da der Mieter aber ggf. gegenüber dem Vermieter für Handlungen des Untermieters haftet, empfiehlt sich bereits aus diesem Grund der Abschluss eines schriftlichen Untermietvertrags. Um sich nicht dem Risiko eines Rechtsstreits auszusetzen, empfiehlt es sich für Mieter und Vermieter offen und transparent über die jeweiligen Interessen und Bedenken vor Abschluss einer Untermiete zu diskutieren. So lässt sich von vorneherein der Ausspruch einer Kündigung oder ein möglicherweise langwieriger Konflikt vermeiden.