Mietrechtnovellierungsgesetz und neue Urteile des Bundesgerichtshofes

Mietrechtnovellierungsgesetz und neue Urteile des Bundesgerichtshofes

Das Mietrecht ist ein komplexes sowie vielschichtiges Gebiet und ständig im Wandel. Jedes Jahr fällt der Bundesgerichtshof neue Urteile. Sie beeinflussen die rechtliche Lage wesentlich und erschweren einen Überblick der Gesamtsituation. Hinzu kommen Gesetzesänderungen der Bundesregierung wie zum Beispiel das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Seit April 2015 erweitert es den Rechtsrahmen um die viel diskutierten Begriffe Mietpreisbremse und Bestellerprinzip. Nachfolgend mehr Informationen über die wichtigsten Änderungen im Mietrecht 2015.

Mietpreisbremse & Ortsübliche Vergleichsmiete

Florierende Städte haben ein großes Problem: Weit überdurchschnittlich steigende Mietpreise mit direkten Auswirkungen auf soziale Strukturen. Um dem Prozess der Gentrifizierung entgegenzuwirken, wurde die Mietpreisbremse für Wohnungsmärkte in Ballungszentren konzipiert. Die neue Regelung beschränkt die zulässige Mieterhöhung in angespannten Immobilienmärkten. Bei einer Wiedervermietung darf der Mietpreis nur bis zur ortsüblichen Miete - zuzüglich 10% – angehoben werden. Natürlich gibt es Ausnahmen von der Regelung. Sie kann nicht auf Sondermietverhältnisse (Zwischennutzung, möblierte Zimmer, Wohlfahrtspflege) und Neubauten (Erstnutzung nach 01.10.2014) angewendet werden. Eine weitere Ausnahme gibt es für Vermieter, welche ihre Wohnung vor der Wiedervermietung umfassend modernisieren (BGB §559). Eigentümer sind jedoch nicht dazu verpflichtet, Wohnungen unter dem bisherigen Mietniveau anzubieten. Verstoßt ein Mietvertrag gegen die Mietpreisbremse, so kann der Mieter die Zahlungen innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist zurückfordern. Der Vermieter unterliegt dem Auskunftsrecht. Er muss Informationen zur Feststellung der Sachlage bereitstellen. Bis zum 31.12.2020 können die Landesregierungen Gebiete per Rechtsverordnung ausweisen, bei denen die Mietpreisbremse Anwendung findet. Die Mietpreisbremse für ein Gebiet ist dann maximal 5 Jahre aktiv und kann nicht verlängert oder erneuert werden. Bisher macht nur Berlin von der Gesetzesänderung gebrauch.

Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung

Im Gegensatz zur Mietpreisbremse ist das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung deutschlandweit und unabhängig von der Marktsituation gültig. Es regelt die Provisionszahlungen an einen Makler im Falle einer erfolgreichen Wohnungsvermittlung. Bisher wurde die Vermittlungs-Provision in der Regel auf die Mieter umgewälzt. Mit der Gesetzesänderung muss die Maklercourtage nun vom Auftraggeber beglichen werden. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Solange ein Wohnungssuchender den Makler nicht explizit beauftragt, kommen keine zusätzlichen Gebühren auf ihn zu. Alle abweichenden Vereinbarungen, Vertragsklauseln, Abschlagszahlungen, Umgehungsgeschäfte, Mietaufschläge oder sonstigen Forderungen sind unwirksam. Hinzu kommt eine weitere Gesetzesänderung: Bisher konnte ein Maklervertrag auch stillschweigend zustande kommen – nun bedarf der Suchauftrag einer Textform (Schriftstück, Email, Fax, Sonstiges). Diese Maßnahmen rufen natürlich die Makler auf die Barrikaden. Sie sind aufgebracht und wollen zusammen mit dem Immobilienverband IVD eine Verfassungsbeschwerde einreichen.

Schönheitsreparaturen & Quotenabgeltungsklausel bei Mietwohnungen

Jede zweite Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen in Mietverträgen ist ungültig. Zu diesem Ergebnis fand der Bundesgerichtshof (BGH) und ändert die Rechtsprechung wegweisend. Übernimmt ein Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand, so ist er nicht dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen am Wohnraum vorzunehmen oder die Wohnung renoviert zu verlassen. Enthält der Mietvertrag eine solche Klausel, so ist sie unwirksam – der Vermieter muss die Reparaturen selbst arrangieren als auch finanzieren. Somit stellt sich die Frage, ab wann der Wohnraum als renoviert gilt. Laut BGH werden Objekte als renoviert eingestuft, deren Gebrauchsspuren unerheblich sind. Da die Beweislast aufseiten der Mieter liegt, empfiehlt es sich ein schriftliches Wohnungs-Übergabeprotokoll inklusive Bilder anzufertigen und alle Missstände genau zu dokumentieren. Bei renovierten Wohnungen gelten nach der Rechtsprechung weiterhin für Schönheitsreparaturen die folgenden weichen Fristen: Küche, Badezimmer (alle 3 Jahre), Wohn- und Schlafräume, Dielen, Toiletten, Flur (alle 5 Jahre) sonstige Nebenräume (alle 7 Jahre). Zu Schönheitsreparaturen zählen im Allgemeinen das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörper, Heizungsrohre, Außen- sowie Innentüren als auch Holzfenster. Die drei Grundsatzurteile des BGH kippten gleichzeitig die Quotenabgeltungsklausel. Entgegen alten Rechtsprechungen ist es nicht mehr zulässig, die Kosten für Schönheitsreparaturen dem Mieter beim Auszug anteilig aufzuerlegen. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung beim Einzug renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Weiterführende Informationen rund um das Thema Mietrecht, Mietverträge, Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Provision, Schönheitsreparaturen sowie Quotenabgeltungsklausel gibt es beim Mieterschutzbund e.V., lokalen Mieterschutzvereinen, Vermieterverbänden und öffentlichen Behörden (Stichwort Mieterspiegel). Im Zweifels- bzw. Problemfall ist ein kompetenter Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht der richtige Ansprechpartner. Er verfügt über die notwendige Erfahrung sowie aktuelles Fachwissen, um einen Fall realistisch zu bewerten.