Mieter haben in Bezug auf ihre Mietwohnung umfassende Obhuts- und Rückgabepflichten. Es sollte naheliegen, dass dies auch für Wohnungsschlüssel gilt. Inwieweit aber wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels Schadensersatz zu leisten ist, hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Keine fiktive Schadensberechnung
Wichtigstes Ergebnis der Entscheidung (Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13) ist die Absage des BGH an eine fiktive Schadensberechnung, wie sie noch das Berufungsgericht (LG Heidelberg, Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12) zugelassen hatte. Die fiktive Schadensberechnung ist bekannt aus dem Umfeld von Verkehrsunfällen: Geschädigte können einerseits die tatsächlichen Reparaturkosten ersetzt verlangen, andererseits auch auf eine Instandsetzung verzichten und auf Basis eines Schadensgutachten den geschätzten Reparaturaufwand beanspruchen. Das funktioniert auch in anderen Rechtsmaterien. Voraussetzung ist aber immer ein Vermögensschaden. Diesen hat der BGH in dem neuen Urteil abgelehnt.
Schlüssel weg – Schließanlage austauschen
Im zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Mieter nur einen der beiden Wohnungsschlüssel bei Auszug zurückgegeben und sich über den Verbleib des anderen Schlüssels nicht erklärt. Der Vermieter verlangte daraufhin einen Kostenvorschuss in Höhe von 1.468 EUR zum Austausch der Schließanlage. Begründung: Die Schließanlage sei in ihrer Funktion beeinträchtigt, denn es könne ja jederzeit der tatsächliche Inhaber des verlorenen Schlüssels in der Wohnung ein- und ausgehen. Diese Funktionsminderung habe der Mieter auch zu verantworten, schließlich träfen ihn bezüglich des Schlüssels Obhuts- und Rückgabepflichten. Der Mieter zahlte jedoch den Vorschuss nicht. Daraufhin klagte der Vermieter. Bis heute wurde die Schließanlage nicht ausgetauscht.
Mieter muss Austausch der Schließanlage zahlen
Alle beteiligten Gerichte sind sich einig: Auch für Wohnungsschlüssel treffen den Mieter Obhuts- und Rückgabepflichten. Amts- und Landgericht sprachen den Vorschuss zu. Es sei dem Vermieter demgegenüber nicht zuzumuten, einfach einen Schlüssel nachfertigen zu lassen und diese Kosten ersetzt zu verlangen. Denn es komme ja bei einer Schließanlage gerade darauf an, dass nur berechtigte Personen die Türen aufschließen können. Überdies könne der Vermieter im Falle des Missbrauchs der Schließanlage vom Mieter keinen Schadensersatz verlangen. Der BGH stimmte einer Zahlungspflicht zwar zu, aber eben nur nach einem tatsächlichen Austausch der Schließanlage. Erst dann, so die Richter, liege ein Vermögensschaden vor, der eine Ersatzpflicht begründe.
Vorsicht bei Schlüsselrückgabe-AGB
Im Berufungsurteil war daneben die Zulässigkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB) thematisiert worden, nach der ein Mieter verschuldensunabhängig für den Verlust eines Wohnungsschlüssels haftet, also auch beispielsweise bei Diebstahl. Diese Klausel hielten die Heidelberger Richter für unzulässig, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige. Es müsse bei einem verschuldensabhängigen Anspruch bleiben. Im vorliegenden Fall hätte also der Mieter durch Darlegung von entlastenden Tatsachen zum Abhandenkommen des Wohnungsschlüssels einer Ersatzpflicht entgehen können.
Fazit
Mieter sollten mit Wohnungsschlüsseln so sorgfältig umgehen wie möglich.